오신석 CPA 소개

안녕하십니까. 로스앤젤레스 코리아타운에서 OKLEM CPA GROUP을 운영하는 공인회계사 오신석입니다. 이 블로그는 미국에 사는 한인 분들, 그리고 한국에 자산이나 가족을 둔 시민권자·영주권자 분들이 미국 세금을 한국어로 정확하게 이해하실 수 있도록 만든 공간입니다.

오신석 CPA 약력

  • 미국 캘리포니아주 공인회계사(CPA)
  • OKLEM CPA GROUP 대표 (Los Angeles, Koreatown)
  • 남가주한인공인회계사협회(KACPA) 제44대 회장 (2026~2027)
  • 미주조선일보 세무 칼럼 연재 (2024~2026, 약 70편)

저서

한국어 「바이블」 시리즈

  • 「미국 이민자 세금 바이블」 (2026)
  • 「미국 한인 은퇴 바이블」 (2026)
  • 「미국 한인 사업·부동산 세금 바이블」 (2026)
  • 「미국 한인 상속·증여 바이블」 (2026)

영문 시리즈 『Korean-American Money & Tax Guides』 (Amazon)

  • Receiving an Inheritance from Korea
  • U.S. Taxes for Korean Nationals in America
  • Retiring Between Korea and America
  • The Korean-American Small Business Tax Handbook
  • U.S. Real Estate Taxes for Korean Owners
  • U.S. Taxes for Americans Living in Korea
  • Bringing Your Parents from Korea

이 블로그에서 다루는 주제

개인 소득세 신고, 사업체 세무와 급여세, 캘리포니아 판매세, 부동산 절세(1031 Exchange, Cost Segregation), 그리고 상속·증여·트러스트와 한미 크로스보더 세무(Form 3520, FBAR·Form 8938, 한국 거주 미국인 세금보고)를 다룹니다. 미주조선일보에 연재한 칼럼은 최신 세법에 맞춰 고쳐 이곳에 다시 싣고 있습니다.

연락처

OKLEM CPA GROUP
3435 Wilshire Blvd, Suite 1040
Los Angeles, CA 90010

전화: (213) 788-3388
이메일: oklemcpa@gmail.com
홈페이지: www.oklem.com

업무시간 (PST): 월–목 9am–12pm, 1pm–6pm / 금 9am–12pm, 1pm–5pm

면책 조항

이 블로그의 모든 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 상황에 맞는 세무 자문을 대체하지 않습니다. 세법과 관련 수치는 수시로 변경되므로, 실제 적용 전에는 반드시 공인회계사(CPA)와 상담하시기 바랍니다. 본 블로그의 정보를 근거로 한 의사결정의 결과에 대해 운영자는 책임을 지지 않습니다.

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임대 부동산 한 채의 세금 신고는 생각보다 단순하지 않습니다. 어떤 돈이 소득이고 어떤 지출이 비용인지, 수리와 개량은 어떻게 다른지, 손실이 났는데 왜 공제가 안 되는지, 그리고 한국에 계신 분이 LA에 집을 갖고 있을 때 어떤 서류가 추가되는지까지 순서대로 정리했습니다. Schedule E 한 장을 놓고 위에서 아래로 따라가는 구성입니다. 1. 소득으로 잡히는 것과 잡히지 않는 것 개인 임대인은 대부분 현금주의 로 신고합니다. 받은 해에 소득이 됩니다. 월 임대료: 받은 해의 소득. 12월 말에 받은 1월분도 12월 소득입니다. 선불 임대료: 2년치를 미리 받았어도 받은 해에 전액 소득입니다. 보증금(security deposit): 돌려줄 돈이므로 받을 때는 소득이 아닙니다. 퇴거 시 미납 임대료나 수리비로 차감한 금액은 그 해 소득이 됩니다. 처음부터 "마지막 달 임대료"로 받은 돈은 받은 해 소득입니다. 세입자가 대신 낸 비용: 세입자가 수도 요금이나 수리비를 내고 임대료에서 뺐다면, 그 금액은 소득으로 잡고 같은 금액을 비용으로 공제합니다. 결과는 같지만 양쪽에 적어야 합니다. 계약 해지 위약금, 주차료, 세탁기 수입: 모두 임대 소득입니다. 세입자가 설치하고 두고 간 시설: 임대료 대신 설치한 것이 아니라면 소득이 아닙니다. 2. 비용: 수리인가, 개량인가 공제되는 비용은 모기지 이자, 재산세, 보험료, HOA 회비, 관리 수수료, 광고비, 수리비, 청소비, 법률·회계 비용, 부동산 관련 출장 마일리지 등입니다. 문제는 수리(repair)와 개량(improvement)의 구분 입니다. 수리 는 그 해에 전액 공제합니다. 깨진 창문 교체, 누수 배관 수리, 페인트칠, 고장난 가전 수리. 개량 은 자산으로 잡아 감가상각합니다. 지붕 전면 교체, 주방 리모델링, 에어컨 신규 설치, 증축. IRS는 자산의 가치를 높이거나(Betterment), 원래 상태로 복원하거나(Restoration), 용도를...
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